Cần giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở xã hội

LTS: Sau khi Kinh tế Sài Gòn Online đăng các bài viết “Lệch pha cung cầu, người dân TPHCM vẫn khó mua được căn hộ” (ngày 3-1-2023) và trước đó là bài “TPHCM kiến nghị tháo gỡ vướng mắc thủ tục để đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội” (ngày 29-12-2022), đã có thêm ý kiến của bạn đọc về vấn đề này gửi về tòa soạn.
Chúng tôi xin đăng tải dưới đây.

Cần giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở xã hội

Trần Văn Trãi (*)

Chia sẻ:

Thứ Năm, 9/02/2023

Kinh tế Sài Gòn Online

(KTSG) – LTS: Sau khi Kinh tế Sài Gòn Online đăng các bài viết “Lệch pha cung cầu, người dân TPHCM vẫn khó mua được căn hộ” (ngày 3-1-2023) và trước đó là bài “TPHCM kiến nghị tháo gỡ vướng mắc thủ tục để đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội” (ngày 29-12-2022), đã có thêm ý kiến của bạn đọc về vấn đề này gửi về tòa soạn.
Chúng tôi xin đăng tải dưới đây.

• TPHCM kiến nghị tháo gỡ vướng mắc thủ tục để đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội
• Mua, bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng sẽ bị xử lý ra sao?

TPHCM thu hút rất đông người nhập cư theo dòng chảy việc làm. Dân số chung cả thành phố tăng trung bình 200.000 người/năm và hiện vào khoảng 13 triệu người. Nhiều năm qua, chính quyền thành phố đã rất nỗ lực trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân nhưng vẫn rất thiếu cho các đối tượng thực sự có nhu cầu ở.

Số doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội thì khá ít. Trở ngại lớn nhất có lẽ là lợi nhuận chưa đủ sức hấp dẫn để đầu tư. Bên cạnh đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, khó tìm kiếm.

Một thực trạng cũng xin nhắc lại ở đây là chủ trương dành tối thiểu 20% quỹ đất trong các dự án quy mô hơn 10 héc ta để phát triển nhà ở xã hội luôn bị “né tránh”. Các chủ đầu tư thường xin trả tiền thay cho nghĩa vụ này vì không muốn khu nhà ở xã hội nằm trong dự án thương mại của họ.

Trong khi đó, một số vùng ven vẫn còn thừa đất nông nghiệp nhưng thiếu đất ở, dẫn đến giá đất có giấy tờ hợp pháp xây dựng tăng cao. Và vẫn còn đó nhiều dự án được quy hoạch vẫn “treo” lâu năm trên bàn giấy, trong khi số dự án nhà ở xã hội thì quá ít.

Thiếu nhà ở xã hội cũng là nguyên nhân của nạn mua bán đất giá rẻ bằng “giấy tay” và xây dựng nhà bất hợp pháp, bởi nhiều người thu nhập thấp chỉ có cách đó để có nhà ở. Nhưng cũng đáng mừng là đã có những doanh nghiệp tự mình xoay xở để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho công nhân của họ qua việc xây chung cư nhiều tầng, nhiều loại diện tích và bán giá ưu đãi cho người lao động hoặc cho thuê. Đặc biệt, các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai… có mô hình khu căn hộ diện tích nhỏ, giá bán trung bình 500-700 triệu đồng, phù hợp khả năng của số đông.

Nhằm khuyến khích các chủ đầu tư, nhất là các doanh nghiệp lớn, tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội, tôi xin mạn phép đề xuất mấy việc với Nhà nước.

(i) Quy hoạch quỹ đất sạch làm nhà ở xã hội, lập phê duyệt và công bố công khai danh mục các dự án, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu.

(ii) Bố trí nguồn vốn hỗ trợ, trước mắt có thể tận dụng một phần quỹ phát triển nhà để cho vay ưu đãi làm nhà ở xã hội, kể cả cho người có nhu cầu mua nhà hay thuê chỗ ở vay. Mời các ngân hàng chính sách vào cuộc, cho vay lãi suất thấp trong thời gian dài. Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp một phần lãi suất vay, bảo lãnh phát hành trái phiếu, có các chính sách miễn thuế sử dụng đất, miễn thuế đầu vào, giảm thuế thu nhập…

(iii) Rút ngắn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tỷ như quy trình hiện nay tối đa là 318 ngày bao gồm cả bước đánh giá năng lực chủ đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Liệu có thể xem xét rút ngắn xuống chỉ còn 200 ngày (và còn 100 ngày đối với chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, so với 153 ngày theo quy định hiện nay)?

(iv) Buộc các dự án nhà phải dành tối thiểu 20% căn hộ phục vụ phát triển nhà ở xã hội theo quy định, không được quy đổi thành tiền thay cho nghĩa vụ này. Trường hợp nhà trong dự án có giá bán cao hơn khả năng mua của số đông thì có thể linh hoạt chuyển qua hình thức cho thuê dài hạn.

Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng có thể kết hợp với doanh nghiệp theo nhiều hình thức để làm chủ đầu tư các dự án hàng trăm ngàn căn hộ bán giá ưu đãi (thậm chí là không tính lợi nhuận) cho những người đáp ứng điều kiện theo quy định.

Bên cạnh đó, chuyển mục đích sử dụng một số khu đất nông nghiệp sang đất ở để phát triển dự án; kiểm tra số ít dự án nhà ở xã hội đang có xem có được phân phối, bán hoặc cho thuê đúng đối tượng hay không và phải cương quyết xử lý vi phạm.

Nói chung, khi nhận được nhiều ưu đãi, lại thuận lợi trong việc triển khai, thì nhà đầu tư sẽ giảm được nhiều chi phí, từ đó họ có thể giảm giá bán nhà. Hy vọng sắp tới sẽ có nhiều hơn những dự án nhà ở xã hội có giá bán tối đa 1 tỉ đồng. Tôi nghĩ mức đó phù hợp khả năng của số đông người dân.