Xác định thuế suất và quản lý thuế bất động sản: nhìn ra thế giới

– Như đã đề cập ở bài viết “Các nước xác định cơ sở thuế và giá trị thuế bất động sản như thế nào?” trên Kinh tế Sài Gòn số 8-2023, chính sách thuế đất và bất động sản của các nước trên thế giới tập trung vào việc xác định cơ sở thuế, định giá cơ sở thuế, xác định thuế suất và quá trình quản lý thuế. Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập tiếp hai nội dung quan trọng của thuế bất động sản ở các nước trên thế giới là xác định thuế suất và quản lý thuế bất động sản.

Xác định thuế suất

Có ba vấn đề liên quan đến việc xác định thuế suất đó là: cơ quan quy định thuế suất, thuế suất cho từng loại bất động sản và thuế suất nên ở mức nào.

Thuế suất có thể được quy định bởi chính quyền địa phương hoặc bởi chính quyền trung ương. Nếu thuế suất do chính quyền địa phương quy định thì thường trong khuôn khổ giới hạn bởi trung ương (mức tối thiểu và tối đa) để tránh các biến dạng của thuế giữa các địa phương.

Nhiều chính quyền địa phương đánh thuế khác nhau theo từng loại bất động sản. Các mức thuế suất khác nhau được áp dụng cho nhiều loại bất động sản khác nhau như: để ở, thương mại và công nghiệp.

Hệ thống này cho phép chính quyền địa phương quản lý được việc phân phối gánh nặng thuế đối với các loại bất động sản khác nhau. Một cách thức phổ biến để phân biệt giữa các loại bất động sản là thông qua một hệ thống phân loại giá trị bất động sản như ở Philippines.

Xét trên khía cạnh trách nhiệm giải trình, thì các mức thuế suất khác nhau sẽ rõ ràng và dễ hiểu hơn so với hệ thống phân loại giá trị bất động sản (đối với người nộp thuế). Nhiều nước có mức thuế suất phân biệt theo loại bất động sản, hoặc hệ thống phân loại giá trị bất động sản hoặc giảm thuế đối với một số bất động sản.\

Việc đặt ra các mức thuế suất khác nhau cho các loại bất động sản nhằm đảm bảo: (i) tính công bằng, các loại bất động sản khác nhau nhận được các lợi ích khác nhau từ các dịch vụ công tại địa phương; (ii) tính hiệu quả, thuế bất động sản nên cao hơn đối với những thành phần của cơ sở thuế có cung ít co giãn; (iii) thuế suất khác nhau cũng có thể được sử dụng để đạt được các mục tiêu sử dụng đất nhất định.

Một trong những đặc trưng của thuế bất động sản ở nhiều nước đang phát triển đó là mức thuế rất thấp, từ 0,5-1%. Hơn nữa, tỷ lệ thuế suất bất động sản thực tế (effective rate) thường thấp hơn mức thuế suất danh nghĩa hoặc thuế suất luật định là do tỷ lệ xác định thuế thấp và vấn đề thực thi kém hiệu quả hoặc do độ trễ trong việc định giá lại và những điều chỉnh đối với sự thay đổi giá của bất động sản.

Quản lý thuế

Thuế bất động sản phụ thuộc rất lớn vào việc quản lý thuế. Thuế bất động sản được quản lý tốt không chỉ ảnh hưởng đến số thu mà còn ảnh hưởng đến tính công bằng và hiệu quả của chúng. Tại nhiều quốc gia, việc quản lý thuế kém là một trở ngại để thực hiện thuế bất động sản. Đôi khi, chính quyền địa phương không có khả năng quản lý thuế, thiếu các thông tin về các đối tượng chịu thuế, số thu thuế thấp và việc thực thi chính sách thuế kém.

Ngay cả các quốc gia quản lý thuế bất động sản tương đối tốt cũng gặp các vấn đề liên quan đến việc cập nhật cơ sở giá bất động sản một cách thường xuyên. Có hai vấn đề quan trọng trong việc quản lý thuế đó là vấn đề định danh bất động sản, định giá và vấn đề khiếu nại thuế.

Một trong những đặc trưng của thuế bất động sản ở nhiều nước đang phát triển đó là mức thuế rất thấp, từ 0,5% đến 1%. Hơn nữa, tỷ lệ thuế suất bất động sản thực tế (effective rate) thường thấp hơn mức thuế suất danh nghĩa hoặc thuế suất luật định là do tỷ lệ xác định thuế thấp và vấn đề thực thi kém hiệu quả hoặc do độ trễ trong việc định giá lại và những điều chỉnh đối với sự thay đổi giá của bất động sản.

Cơ sở thuế phải được định danh trước khi đánh thuế các tài sản đó vì thế bước đầu tiên trong quản lý thuế bất động sản là tập hợp và duy trì thông tin của cơ sở thuế.

Việc định danh bất động sản thường gặp khó khăn tại các nước đang phát triển và các nền kinh tế chuyển đổi, các thông tin thường không được cập nhật và không đầy đủ, thiếu sự nhất quán và thiếu sự liên kết giữa chính quyền trung ương và địa phương.

Một vấn đề khác thường gặp trong việc định danh bất động sản đó là thiếu hệ thống theo dõi và ghi nhận việc chuyển nhượng bất động sản.

Tính công bằng và hiệu quả của thuế bất động sản đòi hỏi việc định giá ban đầu và định giá lại bất động sản định kỳ phải được thực hiện tốt. Tỷ lệ định giá đặc biệt quan trọng đối với hệ thống thuế bất động sản dựa trên giá trị của tài sản.

Hệ thống thuế bất động sản dựa trên diện tích chỉ cần sự chính xác của các thông tin địa chính về đặc điểm của bất động sản. Chức năng định giá được thực hiện bởi cả chính quyền trung ương và địa phương.

Tuy nhiên, phương pháp định giá chi tiết vẫn được thiết lập bởi chính quyền trung ương. Để đảm bảo tính liên kết giữa giá trị xác định thuế với giá trị thị trường hoặc giá trị thuê hàng năm, các quốc gia có các quy định về việc định giá lại, thông thường tần suất định giá lại của các quốc gia là từ 3-10 năm.

Một hệ thống thuế bất động sản cho dù được thiết kế và vận hành tốt thì vẫn tồn tại những sai sót. Do đó, cần cơ chế sửa lỗi và một điểm quan trọng của cơ chế này là cho phép người nộp thuế được quyền khiếu nại.

Mặc dù cơ chế khiếu nại là cần thiết, nhưng việc cho phép khiếu nại về thuế có thể làm giảm sự công bằng bởi vì người khiếu nại thuế thường là những người nộp thuế nhiều hơn và là những người có lợi ích nhiều hơn cũng như có khả năng để theo đuổi các vấn đề pháp lý này hơn.

Cuối cùng, thuế bất động sản là công cụ được thiết kế để huy động nguồn thu của chính phủ một cách hiệu quả và công bằng, với chi phí kinh tế, hành chính và tuân thủ ít nhất. Quản lý thuế bất động sản có thể rất tốn kém và trở thành một trở ngại cho cải cách.

Ở một số nước đang phát triển, cải cách thuế bất động sản đã thất bại mà nguyên nhân một phần do chi phí liên quan đến cải cách hành chính quá cao so với nguồn thu tiềm năng từ thuế bất động sản.